DNB: Banken hebben te veel hypotheek.
Het is zaterdag 04 februari ik sla NRC Weekend open en zie direct de kop: DNB: Banken hebben te veel hypotheek.

Al weken spookt het door mijn hoofd: waarom vernieuwen banken niet? Waarom gebeurt er niets?

De essentie: DNB maakt zich zorgen over het aantal woninghypotheken. Slechts 20% van het kapitaal komt van spaarders. De rest komt dus van de financiering op de financiële markten.

Juist, en waar vertrouwd men elkaar niet meer? Op de financiële markten! Maar vertrouwen pensioenfondsende woning bezitters dan niet meer?

Nee, het zit hem natuurlijk veel meer in de foute subprime loans. Alle hypoteken in een grote zak gooien, goed en fout zodat je niet meer weet welk risico je loopt.

Ook de regels van Basel 3 zijn natuurlijk de oorzaak van het op “slot” gaan van de markt.
 

Maar zit de markt echt wel zo op slot. Misschien zit de oplossing juist in de regels van Basel 3 regels met betrekking tot een stabiele financiering.

De oplossing zou kunnen zijn het uitgeven van langlopende schuld, 'zoals covered bonds'. Deze gedekte obligaties hebben hypotheken als onderpand, zodat die de obligatiehouder extra zekerheid heeft maar ook precies weet wat hij in de boeken heeft. Inderdaad het Deens hypotheekmodel. Bij een faillissement van een bank krijgen houders van covered bonds eerder hun geld terug.

Basis van het Deense model
De basis van het Deense model is gelegd in 1795. Kopenhagen werd toen getroffen door een grote brand. Een kwart van de huizen werd hierbij verwoest.

Ook toen had men blijkbaar te maken met een krappe kapitaalmarkt. Om de wederopbouw te financieren begon men met het uitgeven van obligaties.

Groot voordeel de beschikbare financiële middelen kwamen rechtstreeks bij de getroffen bewoners terecht.

Het resultaat liegt er ook niet om. Alle huizen werden binnen twee jaar herbouwd. Stel je voor dat wij op dezelfde mannier onze huizenmarkt en dus een deel van de economie weer vlot kunnen trekken.

Wat is nu de kracht van het Deense model? Die is gelegen in een logische allocatie van risico´s en een efficiënte benutting van lange termijn financieringsmiddelen.

Door het markt- en kredietrisico te scheiden en daar neer te leggen waar ze het beste gedragen kan worden; het marktrisico wordt doorgegeven aan lange termijn beleggers en het kredietrisico blijft bij de verstrekkende bank. Die dan eigenlijk niet veel meer is dan een doorgeefluik!

Renteopslag
Doordat de lijnen kort zijn, zijn ook de kosten lager. Gevolg is inderdaad een lager rente. Er zijn minder kosten opslagen, waardoor de rente 1% tot 0,75 % lager kan zijn!

Pijn
Daar zit denk ook een beetje de pijn voor de huidige banken. Criticasters stellen in diverse artikelen die inmiddels over dit onderwerp zijn verschenen, dat het model nooit gaat werken in Nederland. Die criticasters werken toevallig vaak bij Nederlandse banken.

Banken kunnen wanneer ze alleen maar een doorgeef functie hebben minder kosten in rekening brengen.

Ik ben van mening dat door dit systeem de winstmarges in de hypotheekindustrie behoorlijk zullen verminderen. Dat moeten we denk ik toch niet echt een probleem vinden? Wat is de winst op nagenoeg € 0,00 omzet?

Winst
Ik ben verbaast dat de banken de echte winst niet zien!

Er komt weer liquiditeit om het bedrijfsleven te financieren. Maar ze kunnen vooral sneller aan de eisen van Basel 3 voldoen. Iedereen is weer gelukkig. Toch? Of zijn er nog haken en ogen?

80%
Ja natuurlijk! Het zou te simpel zijn om ook die niet te benoemen. Om het succes te kunnen borgen is het van belang dat er maximaal 80% gefinancierd zal worden.

Conclusie is dan al snel dat deze contructie alleen interessant is voor de oversluit markt. Of toch niet?

Misschien dat we het dit keer wat dichterbij kunnen zoeken en even over de schouders van onze oosterburen mee gaan kijken.

Bouwspaarkas
In Duitsland en Oostenrijk is bouwkas sparen al jaren de mannier om de koop of de bouw van een woning te financieren.

De oplossing is eigenlijk vrij simpel. Stel 10 deelnemers hebben ieder € 20.000,-- nodig om een woning aan te kunnen kopen nodig. Alle 10 toekomstige huizenbezitters leggen ieder jaarlijks € 2.000,-- in. Na een jaar hebben ze het bedrag voor de 1ste toekomstige huizenbezitter bij elkaar.

Door een loting word één van de deelnemers gelukkig gemaakt. Hij krijgt het ingelegde geld dat jaar uitbetaald.

Men spaart vrolijk door en in jaar 2 is de 2e gelukkig aan de beurt. Zo gaat het door tot in jaar 10 de laatste bouwkas spaarder eindelijk zijn huis kan kopen.

Wettelijk kader
Denemarken kent een hypotheekwet waarin de essentie van het model wordt bewaakt.

Ook in Duitsland en Oostenrijk heeft men speciale wetten die toezicht houden op de bouwspaarkassen.

De Nederlands overheid zou ook snel eens over de grens moeten kijken. Door juridisch op voorhand de kaders te creëren zal de markt wellicht wat sneller de mogelijkheden gaan onderzoeken.

Oproep
Ik doe een oproep aan productontwikkelaars, banken en politiek om op korte termijn de mogelijkheden goed te onderzoeken. In de hoop dat dit tot een nieuwe hypotheekmarkt zal leiden!
 

Laten we vooral onze maatschappelijke rol als financieel dienstverleners weer pakken.

Bij hypotheekbemiddeling gaat het erom dat we mensen helpen. We helpen ze om het eigen huis van hun dromen te kopen!